Le terme « passoire thermique » est entré dans le vocabulaire courant de l’immobilier, et pas pour de bonnes raisons. Il désigne les logements les plus énergivores, classés F ou G au DPE, et ils sont nombreux : on estime qu’environ 5,2 millions de logements sont concernés en France métropolitaine. Si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique, que vous l’occupiez ou que vous la louiez, le calendrier réglementaire s’accélère et les obligations se précisent. Voici ce que vous devez savoir, sans détour.
Ce qu’il faut retenir de cet article :
- Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les F le seront à partir du 1er janvier 2028 ; les E à partir du 1er janvier 2034.
- L’interdiction de louer ne concerne que les nouveaux contrats de location : les baux en cours au moment de l’entrée en vigueur de l’interdiction ne sont pas immédiatement résiliés.
- Un audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023 pour la vente de logements classés F ou G.
- Des aides importantes existent pour financer les travaux de rénovation, notamment MaPrimeRénov’ Parcours accompagné.
- Une passoire thermique bien rénovée peut gagner plusieurs classes DPE et voir sa valeur augmenter significativement sur le marché.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement dont la consommation d’énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an, ce qui correspond aux classes F et G du DPE. Pour donner un ordre de grandeur : un logement classé G peut consommer cinq à dix fois plus d’énergie qu’un logement classé B de surface équivalente. Ce sont souvent des constructions anciennes, mal isolées, équipées de systèmes de chauffage vétustes et de fenêtres à simple vitrage.
En France métropolitaine, environ 5,2 millions de logements sont classés F ou G selon les données du ministère de la Transition écologique. C’est un chiffre qui donne le vertige, et qui explique l’ampleur des mesures réglementaires engagées par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Le calendrier des interdictions de location
C’est le point le plus important pour les propriétaires bailleurs. La loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des passoires thermiques :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location pour de nouveaux contrats.
- À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F (entre 330 et 420 kWh/m²/an) seront à leur tour interdits à la location pour de nouveaux contrats.
- À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E (entre 250 et 330 kWh/m²/an) seront concernés.
Une précision importante : l’interdiction porte sur les nouveaux contrats de location, pas sur les baux en cours. Un locataire déjà en place dans un logement G au 1er janvier 2025 n’est pas tenu de quitter les lieux. Mais à l’expiration du bail, le propriétaire ne pourra pas le renouveler ni signer un nouveau contrat avec un autre locataire sans avoir réalisé les travaux nécessaires.
En pratique, un propriétaire bailleur dont le bien est classé G qui ne fait rien se trouve dans une situation de plus en plus inconfortable : impossibilité de louer à un nouveau locataire, pression à la baisse sur le loyer si le locataire actuel négocie, et décote croissante sur la valeur du bien.
Les obligations à la vente
Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire qui vend un logement classé F ou G doit fournir à l’acheteur un audit énergétique, en plus du DPE habituel. Ce document, réalisé par un professionnel certifié, va plus loin que le DPE : il analyse en détail les caractéristiques thermiques du logement, identifie les travaux prioritaires et propose plusieurs scénarios de rénovation avec leurs coûts estimés et les gains énergétiques attendus.
L’audit énergétique est à la charge du vendeur. Son coût varie selon la taille du logement et la région, mais il faut généralement compter entre 500 et 1 000 € pour une maison individuelle. Ce n’est pas une dépense anodine, mais elle est souvent bien inférieure à la décote que subit un bien classé F ou G sur le marché actuel.
À noter : l’audit énergétique ne s’impose pas encore aux appartements en copropriété, pour lesquels une procédure spécifique est en cours d’élaboration.
L’impact sur la valeur du bien
C’est peut-être l’argument le plus concret pour convaincre un propriétaire hésitant d’agir. Les Notaires de France documentent chaque année la décote des passoires thermiques sur le marché immobilier. Cette décote varie selon les régions et les marchés locaux, mais elle est réelle et elle s’accentue depuis l’entrée en vigueur des premières mesures réglementaires.
Dans les marchés tendus comme Paris ou les grandes agglomérations, un logement classé F ou G se négocie avec une décote significative par rapport à un logement de même surface et de même localisation classé C ou D. Les acheteurs intègrent désormais systématiquement le coût des travaux de rénovation dans leur offre. Et les propriétaires qui refusent de négocier voient leurs biens rester plus longtemps sur le marché.
À l’inverse, un logement rénové qui passe de G à C ou D peut voir sa valeur augmenter de façon significative, parfois au-delà du coût des travaux réalisés, selon les marchés locaux.
Par quels travaux commencer ?
C’est la question que tout propriétaire d’une passoire thermique finit par se poser. Et la réponse dépend du type de logement, de son mode de construction et des pathologies spécifiques qu’il présente. Il n’y a pas de recette universelle. Voici cependant les postes de travaux les plus efficaces dans la majorité des cas.
L’isolation en premier
Dans un logement mal isolé, les déperditions thermiques se répartissent approximativement ainsi : entre 20 et 30 % par la toiture, 20 à 25 % par les murs, 10 à 15 % par les fenêtres et 7 à 10 % par le sol. Commencer par l’isolation avant de changer le système de chauffage est toujours la bonne approche : un logement mieux isolé a des besoins en chauffage réduits, ce qui permet de dimensionner correctement le nouveau système et d’en optimiser les performances.
- Isolation des combles ou de la toiture : souvent le geste le plus rentable en termes de rapport coût/efficacité, surtout pour les combles perdus où le soufflage d’isolant est peu coûteux.
- Isolation des murs : par l’extérieur de préférence (pas de perte de surface habitable, traitement des ponts thermiques), par l’intérieur si l’extérieur n’est pas possible (contraintes architecturales ou réglementaires).
- Remplacement des fenêtres : efficace pour le confort, moins prioritaire que l’isolation des parois opaques en termes de gain énergétique global.
Le remplacement du système de chauffage
Si le logement est chauffé par une vieille chaudière fioul ou électrique par effet Joule, le remplacement par une pompe à chaleur air/eau est généralement le geste le plus efficace pour améliorer la classe DPE. Une PAC air/eau consomme trois à quatre fois moins d’électricité qu’un radiateur électrique classique pour produire la même quantité de chaleur, ce qui améliore directement la note DPE.
Le chauffage au gaz est plus complexe à évaluer : une chaudière gaz récente à condensation est relativement performante, mais le gaz est une énergie fossile dont la prise en compte dans le calcul DPE pénalise les logements qui en dépendent. MaPrimeRénov’ n’aide plus au remplacement d’une chaudière gaz depuis 2024, ce qui reflète l’orientation claire de la politique publique vers les énergies décarbonées.
La ventilation
C’est le poste souvent oublié, et pourtant essentiel. Un logement bien isolé mais mal ventilé accumule l’humidité, favorise les moisissures et dégrade rapidement la qualité de l’air intérieur. L’installation d’une VMC double flux permet de renouveler l’air tout en récupérant la chaleur de l’air extrait : les systèmes actuels récupèrent jusqu’à 90 % de la chaleur de l’air vicié avant de l’évacuer.
Quel budget prévoir pour sortir du statut de passoire ?
C’est évidemment la question centrale, et la réponse varie considérablement selon l’état de départ du logement, sa surface et l’ambition du projet de rénovation.
Pour donner des ordres de grandeur :
- Passer d’un logement classé G à E : cela nécessite souvent un investissement de 15 000 à 35 000 € selon la surface et les travaux engagés.
- Passer d’un logement classé G à C ou D (rénovation ambitieuse) : entre 30 000 et 70 000 € ou plus selon la surface, les matériaux choisis et l’état de départ.
Ces montants peuvent paraître élevés. Mais avec les aides disponibles, le reste à charge peut être significativement réduit. Pour les ménages très modestes, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné peut prendre en charge une part très importante du coût des travaux. Les CEE et l’éco-PTZ viennent compléter le financement. Et la décote évitée sur la valeur du bien, ainsi que les économies de charges, doivent être intégrées dans le calcul global.
Par où commencer concrètement ?
Si vous ne savez pas par où commencer, la première étape est simple : contactez un conseiller France Rénov’, le service public de conseil en rénovation énergétique, au 0 808 800 700 (appel gratuit) ou sur france-renov.gouv.fr. Ce service est gratuit, neutre et indépendant de tout intérêt commercial. Le conseiller peut vous aider à définir un programme de travaux adapté à votre situation, à identifier les aides auxquelles vous avez droit et à trouver des professionnels certifiés RGE dans votre secteur.
Pour les rénovations globales éligibles au Parcours accompagné de MaPrimeRénov’, l’intervention d’un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) est obligatoire et prise en charge partiellement par les aides. C’est lui qui coordonne le projet, de l’audit initial jusqu’à la réception des travaux.
Attendre n’est pas une stratégie. Chaque année qui passe sans travaux, c’est une facture énergétique qui continue de peser, une valeur de bien qui se dégrade par rapport au marché, et des aides qui peuvent évoluer à la baisse selon les arbitrages budgétaires. Les propriétaires qui agissent maintenant ont accès aux dispositifs les plus favorables. Ceux qui attendent prendront ce qui reste.