Vous souhaitez vendre un logement classé F ou G au DPE, et vous ne savez pas très bien comment aborder le sujet avec les acheteurs potentiels. Ou vous vous demandez si vous êtes obligé de faire des travaux avant de mettre en vente. La réponse courte : non, vous n’êtes pas obligé de rénover avant de vendre. Mais vendre une passoire thermique en 2026 demande une stratégie claire, parce que les acheteurs sont beaucoup mieux informés qu’ils ne l’étaient il y a cinq ans, et ils négocient en conséquence. Voici comment s’y prendre.
Ce qu’il faut retenir de cet article :
- Vendre un bien classé F ou G est légalement possible : aucune loi n’interdit la vente d’une passoire thermique, contrairement à la location.
- Depuis le 1er avril 2023, la vente d’un logement classé F ou G oblige le vendeur à fournir un audit énergétique en plus du DPE.
- Les acheteurs intègrent systématiquement le coût des travaux de rénovation dans leur offre : une décote de 10 à 25 % par rapport aux biens équivalents mieux classés est désormais courante.
- Rénover avant de vendre n’est pas toujours la bonne stratégie : il faut calculer le retour sur investissement selon le type de bien, le marché local et l’ampleur des travaux envisagés.
- Être transparent et bien accompagné sont les deux clés d’une vente réussie sur ce segment.
Ce que la loi vous oblige à faire
Commençons par dissiper une confusion fréquente. L’interdiction de louer les logements G depuis le 1er janvier 2025 ne concerne pas la vente. Vous pouvez légalement vendre un logement classé F ou G sans avoir réalisé le moindre travail préalable. Aucune loi ne vous y oblige.
En revanche, deux obligations s’appliquent spécifiquement aux vendeurs de passoires thermiques.
La première : le DPE obligatoire, comme pour tout logement mis en vente. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, avoir moins de dix ans, et ne pas être antérieur au 1er juillet 2021 (les anciens DPE sont caducs). Il doit être annexé au compromis de vente.
La seconde : depuis le 1er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente doit être accompagné d’un audit énergétique réalisé par un professionnel qualifié. Cet audit va plus loin que le DPE : il analyse en détail les caractéristiques thermiques du logement, identifie les travaux prioritaires et propose plusieurs scénarios de rénovation avec leurs coûts estimés et les gains énergétiques attendus. Son coût varie généralement entre 500 et 1 000 € pour une maison individuelle. C’est à la charge du vendeur.
À noter : l’audit énergétique obligatoire ne concerne pas encore les appartements en copropriété, pour lesquels une procédure spécifique est en cours d’élaboration. Pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G, il est obligatoire.
Ce que les acheteurs font en pratique
C’est là que la réalité du marché s’impose, au-delà des obligations légales. Les acheteurs de 2026 ne découvrent pas l’existence du DPE au moment de la visite : ils filtrent souvent leurs recherches en ligne par classe énergétique, et ils arrivent en visite avec une idée précise des travaux à prévoir.
Les données des Notaires de France publiées en 2024 sont claires : les maisons classées G se vendent en moyenne 25 % moins cher que les maisons classées D de même surface dans le même secteur. Pour les appartements, la décote est moins prononcée mais bien réelle, entre 4 et 11 % selon les régions.
Concrètement, voici ce qui se passe lors d’une vente d’une passoire thermique :
- L’acheteur visite, apprécie le bien, mais demande systématiquement les devis des travaux de rénovation ou fait réaliser ses propres estimations.
- Il intègre le coût des travaux dans son offre d’achat, parfois avec une marge de sécurité supplémentaire.
- Il peut aussi conditionner son offre à l’obtention d’aides (MaPrimeRénov’, CEE) dont les montants dépendent de sa situation fiscale.
- Si le bien est classé G et qu’il envisage de le louer, il sait qu’il devra rénover avant de pouvoir mettre le bien en location.
Ignorer cette réalité en maintenant un prix de marché « comme si le DPE était bon » conduit à une vente longue et douloureuse. J’ai vu des vendeurs perdre six mois sur le marché avec un bien surévalué, avant de finalement baisser le prix au niveau que les acheteurs avaient identifié dès le départ.
Faut-il rénover avant de vendre ?
C’est la question que tout propriétaire d’une passoire thermique finit par se poser. Et la réponse n’est pas universelle : elle dépend de plusieurs facteurs qu’il faut peser sérieusement.
Les cas où rénover avant de vendre peut avoir du sens
Si les travaux nécessaires pour passer de G à D sont limités en coût et en complexité (remplacement d’une vieille chaudière fioul par une PAC, isolation des combles perdus), et si le marché local est dynamique, rénover peut permettre de vendre plus cher et d’attirer un profil d’acheteurs plus large, notamment les investisseurs qui ne peuvent plus louer un G sans travaux.
Les travaux les plus efficaces pour améliorer la note DPE et débloquer la situation :
- Le remplacement du système de chauffage (chaudière fioul vers PAC air/eau) : souvent le geste le plus efficace, car le type d’énergie pèse lourd dans le calcul DPE.
- L’isolation des combles perdus par soufflage : peu invasif, peu coûteux, impact significatif sur la note.
- L’isolation des murs : impact fort mais investissement plus lourd et délai de chantier plus long.
Les cas où vendre en l’état est plus judicieux
Si le bien nécessite une rénovation lourde pour passer en D ou C (isolation complète, remplacement des menuiseries, nouveau système de chauffage), le budget peut dépasser 40 000 à 60 000 €. Dans ce cas, il est souvent plus simple de vendre en l’état à un prix tenant compte de la décote, plutôt que d’engager des travaux importants sans certitude sur le retour à la vente.
Les investisseurs et les marchands de biens sont souvent de bons acheteurs pour ce type de bien : ils savent évaluer le potentiel après rénovation, ils ne sont pas découragés par un mauvais DPE, et ils ont les ressources et les artisans pour gérer le chantier. Orienter la commercialisation vers ce profil d’acheteur peut être une stratégie pertinente.
Comment fixer le bon prix ?
C’est le point le plus délicat, et celui où l’accompagnement d’un professionnel fait vraiment la différence. Fixer le prix d’une passoire thermique, ce n’est pas prendre le prix du marché et déduire un pourcentage au hasard. C’est analyser :
- Les transactions récentes sur des biens comparables dans le secteur, en tenant compte de leur classe DPE.
- Le coût réaliste des travaux nécessaires pour passer en D ou C, chiffré par des artisans, pas estimé à vue de nez.
- Le profil des acheteurs probables sur ce bien (primo-accédants, investisseurs, marchands de biens) et leur capacité à intégrer un budget travaux dans leur plan de financement.
- La durée de vente acceptable pour vous : un prix un peu plus bas peut permettre de vendre en quelques semaines plutôt qu’en plusieurs mois.
Faites estimer votre bien par un professionnel qui connaît le marché local et qui a l’habitude des biens avec des DPE dégradés. Un généraliste qui ne vend que des appartements bien classés ne sera pas le mieux placé pour positionner correctement votre bien.
Être transparent : la meilleure des stratégies
C’est peut-être le conseil le plus simple, et pourtant le plus souvent ignoré. Certains vendeurs tentent de minimiser le sujet du DPE lors des visites, de noyer l’information dans les qualités du bien, ou d’attendre que l’acheteur le découvre lui-même. C’est une mauvaise stratégie.
Un acheteur qui découvre la mauvaise note DPE en cours de négociation, ou pire, après le compromis, se sent trompé. Il renégocie à la baisse de façon agressive, se rétracte dans le délai légal de dix jours, ou pose des conditions difficiles à satisfaire. Mieux vaut aborder le sujet clairement dès l’annonce, avec l’audit énergétique disponible et les pistes de travaux documentées. Les acheteurs sérieux apprécient la transparence, et les acheteurs qui ne veulent pas d’un bien à rénover n’auraient de toute façon pas fait de bons acheteurs pour vous.
Vendre une passoire thermique en 2026, ce n’est pas vendre un bien défectueux : c’est vendre un bien avec un potentiel de transformation que le bon acheteur saura voir.